財經(jīng)雜志

　　近期全國多地的住房政策開始轉(zhuǎn)向普通消費品促銷導(dǎo)向，被認(rèn)為能促進(jìn)社會消費的“商轉(zhuǎn)公”也屬于此類政策。圖為珠江夜游的航船駛向廣州塔。攝/焦建

　　繳存總額和繳存余額增加而個貸需求減少，被認(rèn)為是廣州啟動“商轉(zhuǎn)公”的基礎(chǔ)背景。而政策出臺的另一個重要原因，則是為了降成本、促進(jìn)銷費

　　文|《財經(jīng)》記者 焦建

　　編輯|蘇琦

　　繼深圳之后，廣州成為全國一線城市中第二個官宣“商轉(zhuǎn)公”政策的城市。

　　所謂“商轉(zhuǎn)公”，其實是商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個人住房貸款的簡稱。其含義是指繳存人申請將其在公積金貸款承辦銀行尚未結(jié)清的商業(yè)貸款余額全部轉(zhuǎn)為公積金貸款。

　　這種轉(zhuǎn)換往往需要一定的前提條件。以7月2日，廣州住房公積金管理中心發(fā)布的關(guān)于公開征求《廣州商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個人住房貸款實施辦法（暫行）》（下稱《意見稿》）的公告，擬面向在廣州擁有唯一住房，且商業(yè)貸款已放款5年以上的人群，在原商業(yè)貸款銀行同意后，可將商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)為純公積金貸款。

　　其相關(guān)執(zhí)行包括多項具體條件，且設(shè)立了數(shù)個節(jié)點。例如，當(dāng)住房公積金個人住房貸款率（下稱“個貸率”）低于75%時啟動商轉(zhuǎn)公貸款；當(dāng)個貸率達(dá)到85%及以上時可采取防控措施，包括但不限于實行商轉(zhuǎn)公貸款額度管控、預(yù)約申請等措施；當(dāng)個貸率達(dá)到90%及以上時暫停。

　　多位業(yè)內(nèi)人士對此指出，廣州此次啟動相關(guān)政策的背景與深圳類似，其公積金“蓄水池”的水位較高，且購房者對房貸利率降低的需求活躍。

　　以廣州為例，在《意見稿》發(fā)布前幾天，廣州住房公積金管理中心在完成年度結(jié)息后公布的數(shù)據(jù)顯示，職工住房公積金賬戶存款利率按一年期定期存款基準(zhǔn)利率1.5%執(zhí)行，其間（2024年7月1日至2025年6月30日）共向繳存職工支付利息44.72億元，同比增長7.40%，再次刷新歷史紀(jì)錄。對比2024年度的支付年度利息41.64億元，相當(dāng)于廣州一年支付利息增加近3.1億元。

　　繳存總額和繳存余額增加，而個貸需求減少，這被認(rèn)為是前述廣州《意見稿》出臺的基礎(chǔ)背景。此外值得提及的是，廣州啟動“商轉(zhuǎn)公”的一個重要原因還是為了促進(jìn)消費。

　　《意見稿》對此明確提出，為充分發(fā)揮住房公積金制度支持保障作用，減輕繳存人住房貸款利息負(fù)擔(dān)，促進(jìn)社會消費，結(jié)合廣州市實際情況，制定本實施辦法。廣州住房公積金管理中心也在解析相關(guān)政策時指出，此公告擬施行，背后是為減輕繳存人住房貸款利息負(fù)擔(dān)，促進(jìn)社會消費。

　　事實上，按照業(yè)內(nèi)的一般觀點，商貸轉(zhuǎn)為純公積金貸款的市場訴求雖一直比較強(qiáng)但未實施。近期紓困政策開始轉(zhuǎn)向的背景是，在住房回歸居住屬性、一般商品后，剛需和剛改主導(dǎo)。此外，近期住房政策也開始轉(zhuǎn)向普通消費品促銷導(dǎo)向，比如各地各種展銷會、以舊換新，國補(bǔ)覆蓋，城市更新補(bǔ)短板等，商轉(zhuǎn)公也被認(rèn)為屬于此類政策。

　　“在公積金水位（繳存余額）比較高的情況下，個貸率低于警戒線（低于85%）并啟動商轉(zhuǎn)公，既可以降低購房人的月供負(fù)擔(dān)，也能有效減少借款人提前還款。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則對《財經(jīng)》解析稱，“在商業(yè)貸款利率和公積金貸款利率差距不大的情況下（大部分存量商業(yè)貸款已收縮至1個百分點左右），對銀行來說，同一家銀行內(nèi)平移，留住客戶的同時，利息損失不大，還能吸引新增客戶。”

　　此外，其也指出只有純商貸的自住房、唯一住房才能滿足商轉(zhuǎn)公條件，這部分人群很大程度上是之前購房的年輕人或新市民，他們不具備公積金貸款條件，或當(dāng)時因商品房銷售政策限制或申請冗余而未貸款。這部人申請商轉(zhuǎn)公，有明顯的降成本、促消費政策意圖。

　　/焦建

　　廣州住房的整體銷售態(tài)勢也可對此進(jìn)行作證。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，6月廣州總價在200萬元以下的二手房占比45%，200萬-300萬元的占比21%，合計占比66%。剛需購房絕對主導(dǎo)，這些人群不僅對購房門檻敏感，對房貸月供也較敏感。

　　再以深圳為例，其在6月初公布的《深圳市提振消費專項行動實施方案》中，其實也針對租購房方面提出，深圳將擴(kuò)大住房公積金使用范圍，在本市范圍內(nèi)購買住房符合條件的，可申請?zhí)崛∫淮巫》抗e金用于支付購房首付款。此次調(diào)整亦被認(rèn)為是順應(yīng)了大力提振消費、更好滿足住房消費需求的大背景。

　　在此基礎(chǔ)上，亦有部分市場人士認(rèn)為，《意見稿》落實后，隨著有意申請商轉(zhuǎn)公的市民增多，也可以倒逼商業(yè)銀行進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，從而帶動房貸利率的整體下調(diào)，進(jìn)一步支持市場購房需求。而從供給側(cè)來看，也不排除降低房貸壓力后，此前部分急賣房源可能放緩拋售腳步，從而在一定程度上穩(wěn)定房價。

　　除了深圳及廣州先后啟動商轉(zhuǎn)公政策，據(jù)《財經(jīng)》不完全統(tǒng)計，全國目前已有30多個城市啟動這一政策，包括成都、重慶、太原等多個城市。

　　在此背景下，北京、上海及杭州等地是否會啟動跟進(jìn)，亦備受市場關(guān)注。而以北京為例，其住房公積金資金使用率一直處于相對高位，推進(jìn)商轉(zhuǎn)公被認(rèn)為或暫時不具備空間。