借用 900 萬元經(jīng)營貸，" 打新 " 總價近 3000 萬元的豪宅，不料交房快兩年了，始終沒有辦下不動產(chǎn)權(quán)證。

6 月 16 日，上海市民朱莉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者爆料稱，四年前參與了黃浦區(qū)綠地海珀外灘二期搖號開盤活動，購得一套總價約 3000 萬元的房產(chǎn)，由于售樓處臨時要求全款支付，于是借了一筆經(jīng)營貸買房 " 上車 "。

然而，小區(qū)交房之后，項目公司至今未開具購房發(fā)票，導(dǎo)致一直無法辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

業(yè)主的購房合同

每經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，綠地海珀外灘二期尚未辦理不動產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主不在少數(shù)。

" 金額較大的豪宅資產(chǎn)最好以自己和家人的名義購買，切記一定要將購房資金支付到指定的資金監(jiān)管賬戶。" 上海市浩信律師事務(wù)所高級合伙人、上海律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員王俊偉建議，購房時要簽訂正式的預(yù)售合同，辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。管好自己的錢袋子，避免假結(jié)婚、離婚以及代持風(fēng)險，不要輕易相信黃牛、黑中介。

開不出的購房發(fā)票

2021 年 12 月，上海內(nèi)環(huán)新盤交易火熱，限價背景下，一二手房之間價差較大，吸引眾多購房者 " 打新 "，開發(fā)商挑客行為時有發(fā)生。

朱莉便是 " 打新族 " 的一員，當(dāng)年 12 月 1 日，她在 " 買到即賺到 " 的心理下，參與了綠地海珀外灘二期開盤搖號。年近 50 歲加之上海戶籍身份，朱莉成了當(dāng)時的 " 社保巨子 "，盡管認(rèn)籌率達(dá)到 246%，她還是在 357 組購房者中 " 勝出 "。

" 當(dāng)時抱著投資目的買了房，搖號時運(yùn)氣也不錯。" 朱莉告訴每經(jīng)記者，開盤后，售樓處臨時提高購買門檻，要求全額支付房款才能簽合同。

購房規(guī)則突然變化，她一時無力招架，便以自己公司的名義借得一筆 900 萬元經(jīng)營貸，" 搶 " 下了小區(qū) 1 號樓一套大戶型，均價達(dá)到 14.5 萬元 / 平方米。

2023 年 10 月，綠地海珀外灘二期順利交付，朱莉和其他 144 戶業(yè)主領(lǐng)到鑰匙。

但之后一年多里，他們按照購房流程到稅務(wù)部門辦理契稅繳納申報，辦理不動產(chǎn)登記，可項目公司一直未能開具購房發(fā)票，導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)證辦理卡在了第一個環(huán)節(jié)。

是什么原因?qū)е麓蠹夷貌坏劫彿堪l(fā)票？朱莉輾轉(zhuǎn)多個部門了解后獲悉，原因是開發(fā)商欠繳稅款。

" 去年每個月有一兩個開發(fā)票名額，業(yè)主排隊等通知，但到今年 3 月就暫停開具了。" 朱莉稱。

綠地海珀外灘二期位于上海黃浦區(qū)董家渡板塊，根據(jù)購房者現(xiàn)場提供的商品房預(yù)售合同，項目由中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中民外灘）投資開發(fā)。

2025 年一季度欠繳稅款納稅人名單（部分） 圖源｜國家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局

每經(jīng)記者查詢國家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，中民外灘出現(xiàn)在黃浦區(qū)稅務(wù)局 2025 年第一季度欠繳稅款納稅人公告名單中，欠繳的企業(yè)所得稅合計約 5.72 億元，土地增值稅合計約 3.66 億元，增值稅合計約 6018.64 萬元。

王俊偉分析表示，按照《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第十九條 " 銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票 "，開發(fā)商在收取業(yè)主購房款之后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票，向購房人開具發(fā)票，是開發(fā)商和業(yè)主簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》的附隨義務(wù)，否則將涉嫌違法。

開發(fā)商：問題基本屬實(shí)

6 月 15 日下午，在綠地海珀外灘二期會所大堂，來自 1 號樓、2 號樓和 8 號樓的 14 位業(yè)主坐在一起，溝通各自在辦理不動產(chǎn)權(quán)證時遇到的困難。

羅榮生原先老房子在楊浦區(qū)，綠地海珀外灘開盤后，他看中小區(qū)的地段和未來規(guī)劃，于是在一期和二期各買下一套房，交房后便搬進(jìn)了小區(qū)二期居住。

" 買房時的銷售聯(lián)系不上了，開發(fā)商在項目里也沒有負(fù)責(zé)人，不知道去哪兒拿發(fā)票。" 羅榮生說。

朱莉也坦言，當(dāng)初的購房決策是 " 頭腦發(fā)熱 "，如今公司無法注銷，每月要償還高昂經(jīng)營貸款，還影響自己辦理退休手續(xù)。

據(jù)現(xiàn)場一位業(yè)主介紹，今年 3 月曾就產(chǎn)權(quán)問題向相關(guān)部門進(jìn)行了投訴，得到了書面回復(fù)。

上海市黃浦區(qū)住房保障和房屋管理局出具的告知書顯示，工作人員第一時間聯(lián)系了中民外灘，企業(yè)表示臨近年關(guān)，現(xiàn)金流非常緊張，正在加大商業(yè)辦公產(chǎn)品銷售力度，待資金回籠后會逐步安排車位費(fèi)退還和產(chǎn)證辦理事宜。

中民外灘大股東綠地控股集團(tuán)則在 2024 年 9 月回復(fù)業(yè)主表示，公司未按時協(xié)助辦理產(chǎn)證的問題基本屬實(shí)。由于項目后續(xù)工程酒店、辦公、中央公園持續(xù)建設(shè)，導(dǎo)致出現(xiàn)協(xié)助辦理產(chǎn)證不及時的問題。

受訪者供圖

" 當(dāng)前，項目公司正積極處置資產(chǎn)回款，想方設(shè)法獲取現(xiàn)金流，并協(xié)調(diào)稅務(wù)部門落實(shí)開票工作辦理不動產(chǎn)權(quán)證。" 公司方面表示。

每經(jīng)記者在綠地控股的 2024 年財報中找到了中民外灘運(yùn)營情況。2024 年，該公司的營業(yè)收入約 46.28 億元，凈利潤約 6.31 億元；現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物約 1.39 億元，不足以覆蓋上述欠稅總額。

職能部門：將依法辦理相關(guān)工作

針對綠地海珀外灘二期不動產(chǎn)登記的問題，每經(jīng)記者 6 月 16 日趕到黃浦區(qū)稅務(wù)局，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此前已接到過該小區(qū)業(yè)主的類似反饋，接下來將合法合規(guī)，依法辦理相關(guān)工作。

黃浦區(qū)自然資源確權(quán)登記事務(wù)中心一位負(fù)責(zé)人也表示，系統(tǒng)顯示有少數(shù)業(yè)主辦理了產(chǎn)證。" 目前，該小區(qū)在我們這里顯示是正常狀態(tài)，主要資料齊全就可以申請不動產(chǎn)登記，提供購房發(fā)票是辦理不動產(chǎn)登記的前提之一，是房款結(jié)清的證明材料。"

公開資料顯示，綠地海珀外灘二期為綠地外灘中心項目的高端住宅部分，該項目規(guī)劃總建筑面積約 120 萬平方米，包括 4 棟甲級寫字樓、7 棟總部辦公樓、高端購物中心、超高層七星級酒店及高端住宅樓等。住宅部分僅占整個項目約 10%，對于開發(fā)公司而言，資金回款的確存在不小壓力。

依據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三十五條規(guī)定：

納稅人存在應(yīng)當(dāng)開具而未開具發(fā)票，或者未按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性開具發(fā)票，或者未加蓋發(fā)票專用章；以其他憑證代替發(fā)票使用等違反本辦法規(guī)定行為的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，可以處 1 萬元以下的罰款；有違法所得的予以沒收。

" 通常情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)如果對開發(fā)商的違法行為進(jìn)行了處理，若是自身原因無力支付稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)也只能持續(xù)追繳。" 王俊偉建議，當(dāng)前，業(yè)主、開發(fā)商和稅務(wù)部門等有關(guān)單位，應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)一致各負(fù)其責(zé)，盡快為小業(yè)主解決燃眉之急。如果無法協(xié)商一致，業(yè)主可以通過訴訟的方式，追究開發(fā)商的責(zé)任，通過法院強(qiáng)制執(zhí)行方式來辦理。

6 月 17 日，據(jù)知情人士透露，目前，項目公司已在全力解決綠地海珀外灘二期不動產(chǎn)登記問題，預(yù)計下半年陸續(xù)完成。

每經(jīng)記者最新獲悉，6 月 18 日下午，開發(fā)商方面通知二期全部業(yè)主，可以開具購房發(fā)票并辦理不動產(chǎn)登記了。

（應(yīng)采訪對象要求，朱莉、羅榮生為化名）

記者| 劉頌輝

編輯| 程鵬 陳夢妤 蓋源源

校對 | 趙慶

｜每日經(jīng)濟(jì)新聞 nbdnews 原創(chuàng)文章｜