界面新聞?dòng)浾?| 杜萌

2021年6月21日，首批9只公募REITs（ 不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金 ）在滬深交易所正式上市，掀開了公募REITs市場(chǎng)的新篇章。

四年過去了，公募REITs市場(chǎng)資產(chǎn)創(chuàng)新百花齊放，資產(chǎn)類型不斷豐富，為投資者提供多元化選擇的同時(shí)，也持續(xù)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月19日，目前成立并上市的REIT項(xiàng)目共有68只，市值約為2046億元，正式突破2000億元“大關(guān)”。

2020年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，同時(shí)發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs試點(diǎn)的正式起步。

2021年1月，上交所和深交所正式發(fā)布REITs業(yè)務(wù)配套規(guī)則，明確了相關(guān)業(yè)務(wù)流程、審查標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)售流程。

2024年7月26日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，標(biāo)志著公募REITs市場(chǎng)正式邁入常態(tài)化階段。公募REITs駛?cè)氚l(fā)展快車道。

REITs的底層資產(chǎn)不斷擴(kuò)容。6月18日，南方萬國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT、南方潤(rùn)澤科技REIT獲批，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)容至云計(jì)算、數(shù)據(jù)中心等數(shù)字資產(chǎn)。此外，根據(jù)麗江旅投公告，擬以玉龍雪山作為底層資產(chǎn)的文旅基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs也正在籌備中。

“目前，公募REITs的底層資產(chǎn)已經(jīng)從最初的交通基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，擴(kuò)展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施（商場(chǎng)、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）、倉儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、能源基礎(chǔ)設(shè)施、水利設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、市政工程等9個(gè)大類，目前交易所在審項(xiàng)目類別還包括數(shù)據(jù)中心、熱電聯(lián)產(chǎn)項(xiàng)目，未來預(yù)計(jì)還有養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施、旅游景區(qū)、酒店等行業(yè)的項(xiàng)目入市。REITs將涵蓋我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的各個(gè)方面，成為支持國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)的重要力量?！闭猩袒鸹A(chǔ)設(shè)施投資管理總部專業(yè)副總監(jiān)萬億向界面新聞?dòng)浾弑硎尽?/span>

此外，除了新發(fā)外，存量已上市REIT擴(kuò)募也成為公募管理人的選擇。界面新聞?dòng)浾呓y(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2024年以來，已有7只REITs產(chǎn)品發(fā)布擴(kuò)募公告。華夏基金對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，公募REITs市場(chǎng)“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)格局進(jìn)一步深化，是公募REITs常態(tài)化發(fā)行的有力體現(xiàn)。

今年以來，搶購REITs的熱潮在持續(xù)。3月20日，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT開售首日便“日光”，該基金公告，戰(zhàn)配投資者的認(rèn)購比例達(dá)到了70%，公眾投資額配售比例僅為9%。“REITs首發(fā)搶不到”，成了投資論壇里討論的熱點(diǎn)。

界面新聞?dòng)浾呓y(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前上市的68只REITs中，有13只首發(fā)時(shí)戰(zhàn)略投資者配售比例達(dá)到了80%及以上。

6月14日，“易方達(dá)深高速REIT”發(fā)布了《簡(jiǎn)式權(quán)益變動(dòng)報(bào)告書》，稱萬和弘遠(yuǎn)投資有限公司旗下的萬和弘遠(yuǎn)騰毅單一私募股權(quán)投資基金在2025年4月8日，通過上交所大宗交易賣出方式賣出基金份額6432.3萬份；交易完成后，不再持有基金份額。

公開資料顯示，易方達(dá)深高速REIT成立于2024年3月12日，經(jīng)過一年的封閉后，該基金在今年3月31日迎來解禁期。萬和弘遠(yuǎn)騰毅單一私募股權(quán)投資基金參與了“易方達(dá)深高速REIT”戰(zhàn)略配售，持有份額6432.3萬份，占基金總份額比例為21.441%，按照發(fā)售價(jià)格6.825元/份的價(jià)格計(jì)算，期初持有份額總值4.39億元。

界面新聞?dòng)浾吡私獾剑?月8日，易方達(dá)深高速REIT的盤中交易均價(jià)在6.5元左右。如果該筆交易賣出的基金份額全部以6.5元/份的價(jià)格成交，不考慮期內(nèi)分紅影響，持有期間累計(jì)虧損金額為2090.5萬元。從數(shù)據(jù)來看，份額持有期間累計(jì)分紅金額約為1079.21萬元；綜合統(tǒng)計(jì)來看，持有期間累計(jì)凈虧損金額約為1011.29萬元。

“公募REITs產(chǎn)品目前還是以機(jī)構(gòu)投資者占絕對(duì)主導(dǎo)，個(gè)人投資者參與不足5%。從最初以銀行理財(cái)、券商、保險(xiǎn)為主，到現(xiàn)在私募基金、國(guó)有控股投資公司、實(shí)體企業(yè)等更多類型機(jī)構(gòu)也在積極參與。”平安基金REITs投資部總結(jié)，機(jī)構(gòu)投資者類型分散化程度提升，有利于緩解交易行為趨同風(fēng)險(xiǎn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，相較國(guó)際市場(chǎng)，我國(guó)公募REITs在制度建設(shè)和市場(chǎng)交易層面仍存提升空間，但隨著未來制度的進(jìn)一步優(yōu)化和市場(chǎng)的不斷成熟，我國(guó)公募REITs有望在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化投資者資產(chǎn)配置等方面發(fā)揮更大的作用。

南方基金對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，公募REITs項(xiàng)目可以通過優(yōu)化資產(chǎn)配置與提升資本運(yùn)作效率，持續(xù)為投資者創(chuàng)造價(jià)值，同時(shí)以金融創(chuàng)新賦能實(shí)體經(jīng)濟(jì)，助力構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展新格局。

招商基金萬億列舉了兩方面影響：第一，拓寬融資渠道方面，公募REITs為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供了市場(chǎng)化融資手段，不再完全依賴政府或銀行貸款。通過引入社會(huì)資本，提高了基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的融資靈活性；第二，提升融資效率方面，公募REITs通過加速存量資產(chǎn)的變現(xiàn)提升了公司的滾動(dòng)投資能力，形成“投資—運(yùn)營(yíng)—退出—再投資”的良性循環(huán)。

“公募REITs以成熟穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，其“盤活存量、帶動(dòng)增量”的定位深刻改變了傳統(tǒng)基建領(lǐng)域的投融資邏輯，打破傳統(tǒng)基建融資“重負(fù)債、輕退出”的困局。我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施體系規(guī)模龐大且具備大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些資產(chǎn)需要巨大的前期投入且往往流動(dòng)性相對(duì)較差，公募REITs的推出及擴(kuò)容能夠?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供直接融資支持，降低宏觀杠桿率，為基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域持續(xù)注入活水?！比A夏基金對(duì)界面新聞?dòng)浾叻治觥?/span>