The following article is from 每經(jīng)房產(chǎn) Author 包晶晶

動(dòng)態(tài)驗(yàn)資 5000 萬元才能看房、單套總價(jià) 2 億元起，遠(yuǎn)離上海市區(qū)。

綠化掩映中，依稀能看見幾個(gè)巨大的灰色 " 盒子 "，被鑿出了大小不一、間距不等的長方形。" 盒子 " 們看上去相互連接，僅從外觀判斷，很難與住宅聯(lián)系起來，不少參觀過的人都覺得 " 風(fēng)格難以接受 "。

更令人費(fèi)解的是，它已經(jīng)建了 17 年。

這個(gè)名為寧國府邸的近郊項(xiàng)目，為何賣出了市中心獨(dú)棟別墅的價(jià)格？這 17 年里發(fā)生了什么？日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往長寧區(qū)這個(gè)神秘項(xiàng)目一探究竟。

從地價(jià) 3.28 億元到一棟別墅 2 億元

從上海市中心一路向西，過了古北路之后，虹橋路兩側(cè)分布著眾多高端住宅。在張愛玲筆下，虹橋路是上世紀(jì) 40 年代上?；▓@磚墻與寂靜莊園的聚集地。

項(xiàng)目所在的三角形地塊，東靠青溪路，與西郊賓館綠地相鄰；北接可樂路，與頂流別墅檀宮相鄰；西南面，隔一條名為野奴涇的小河，便與兩大高端別墅區(qū)西郊錦園、西郊田園相望。

站在檀宮南側(cè)的圍墻外，便可以看到寧國府邸，灰白色石磚的外墻把工地內(nèi)部遮擋得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)。

圍墻外的施工銘牌寫明了工程類別：民用住宅，建設(shè)單位為上海百仕達(dá)西郊地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱百仕達(dá)）。

從公示的總平面布置圖來看，11 棟中空建筑主體首尾相接，沿著三角形地塊串成了一條水滴形 " 項(xiàng)鏈 "。項(xiàng)目內(nèi)部，一條主干道從可樂東路通向青溪路。

" 按風(fēng)貌別墅模式銷售，不是集中搖號(hào)開盤。售樓處要驗(yàn)資 5000 萬元，然后可以提供一房一價(jià)表電子版，預(yù)計(jì)單棟總價(jià) 2 億元起。" 置業(yè)顧問張小姐（化名）在電話中對(duì)每經(jīng)記者說。

對(duì)于時(shí)隔 17 年才進(jìn)行銷售，是否存在商改住等土地性質(zhì)方面的 " 硬傷 "，張小姐表示：" 是從公開市場(chǎng)拿的住宅用地，沒有任何問題。"

據(jù)天眼查，百仕達(dá)確實(shí)通過掛牌出讓方式，以 3.28 億元購入了長寧區(qū)新涇鎮(zhèn) 240 街坊地塊土地使用權(quán)，合同簽訂日期為 2008 年 12 月 4 日。

上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告（滬告字 2008 第 015 號(hào)）顯示，240 街坊地塊總面積 1.36 公頃，容積率不大于 1.0，建筑密度不大于 35%。

同時(shí)，公告列明：" 土地用途涉及住宅的，執(zhí)行國辦發(fā)〔2006〕37 號(hào)文件。"

注：根據(jù)國辦發(fā)〔2006〕37 號(hào)文件，自 2006 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70% 以上。

" 拿地時(shí)有限制條件，就是 70/90 面積要求，1.0 的容積率按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是造不出來的。" 一位知情人士通過電話向每經(jīng)記者透露，" 請(qǐng)了普利茲克獎(jiǎng)得主大衛(wèi) · 奇普菲爾德操刀設(shè)計(jì)。根據(jù)規(guī)劃，有幾套是按照整棟銷售的標(biāo)準(zhǔn)，其余是一棟房子多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證 "。

開發(fā)商的原計(jì)劃是，小區(qū)規(guī)模不大，通過內(nèi)部認(rèn)購就能全部銷售完畢。據(jù)上述人士透露，這個(gè)項(xiàng)目沒有銷售壓力，重啟是因?yàn)?2024 年底相關(guān)部門對(duì)這塊地進(jìn)行了規(guī)則調(diào)整，隨后項(xiàng)目重新開啟。但由于施工周期已長達(dá) 10 年，管道、電線等都要重新鋪設(shè)。

對(duì)于這一點(diǎn)，天眼查相關(guān)信息也可佐證。

2024 年 10 月開始，百仕達(dá)頻繁新增行政許可，涉及長寧區(qū)住房保障管理局、規(guī)劃和自然資源局、市場(chǎng)監(jiān)督局等，房屋建設(shè)和銷售節(jié)奏明顯加快。2025 年 1 月，公司獲得 " 長寧區(qū) 240 街坊更新項(xiàng)目（暫名）的《開工放樣復(fù)驗(yàn)審批（房屋建筑）》的核發(fā) "。

太難建，還是不賺錢？

" 未來開發(fā)完成后，售價(jià)預(yù)計(jì)為 45000 元～50000 元 / 平方米（獨(dú)棟別墅）。" 這是 2008 年土拍之前，市場(chǎng)對(duì)于 240 街坊地塊產(chǎn)品的預(yù)測(cè)。

長寧區(qū)是上海別墅發(fā)展比較早的地區(qū)，特別是在浦東開發(fā)之前，上海西郊一直是高級(jí)住宅的聚集地，后期也是外銷別墅的集中地。

但地塊當(dāng)年成交價(jià)僅 3.28 億元，時(shí)隔 17 年，單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了 20 萬元 / 平方米，而由于 11 棟樓的主力戶型為 1000～1100 平方米，總貨值輕松超過 20 億元。

問題來了，為何 17 年前不進(jìn)行開發(fā)？究竟是 " 容積率 ≤1、70/90 指標(biāo)、建筑密度低于 35%" 帶來了開發(fā)難度，還是利潤太低不想開發(fā)？

每經(jīng)記者在工作時(shí)間數(shù)次撥打百仕達(dá)總機(jī)，亮明身份后經(jīng)前臺(tái)轉(zhuǎn)接卻始終無人接聽。

從業(yè) 26 年的項(xiàng)目經(jīng)理江先生告訴每經(jīng)記者：" 其實(shí)難點(diǎn)并不在于拿出建造方案，而是能不能賣掉，能不能賺錢。"

他給記者算了一筆賬：" 在 1.36 萬平方米、建筑密度低于 35% 的情況下，建筑投影面積不能超過 4760 平方米，再加上容積率的限制，因此大約是 3 層樓。疊加 70/90 規(guī)定，要么規(guī)劃小面積的聯(lián)排別墅，要么建造以 90 平方米以下戶型為主的多層樓房，但這樣的產(chǎn)品在西郊很難有市場(chǎng)。"

每經(jīng)記者注意到，與寧國府邸一河之隔，2005 年建成的野奴涇小區(qū)，占地面積與該地塊非常類似，該小區(qū)就以 4～5 層的住宅樓為主，5 幢建筑共 11 個(gè)樓棟單元，貝殼找房顯示掛牌均價(jià)約 6.7 萬元 / 平方米。

而寧國府邸請(qǐng)來的設(shè)計(jì)師，是大衛(wèi) · 奇普菲爾德，根據(jù)每經(jīng)記者獲取到的產(chǎn)品宣傳冊(cè)，" 項(xiàng)目在視覺上構(gòu)建獨(dú)立審美，外墻采用質(zhì)地粗獷的磚石砌筑，但最終的立面效果極為精致；立面上深深退進(jìn)的洞口外包表面光滑的石材?? "

產(chǎn)品宣傳冊(cè)截圖

不過，就連銷售人員也認(rèn)為，這樣的設(shè)計(jì)審美 " 很小眾 "。不僅如此，社交平臺(tái)上有不少中介和分銷曬過參觀視頻，總有人留言 " 風(fēng)格難以接受 "。

產(chǎn)品宣傳冊(cè)截圖

有網(wǎng)友評(píng)論說：" 我超好奇設(shè)計(jì)師怎樣說服開發(fā)商蓋這樣一個(gè)玩兒一樣的房子。"

即便如此，還是有中介認(rèn)為它能和 21 萬元 / 平方米的翠湖六期 " 掰手腕 "。

但一位資深市場(chǎng)分析師向每經(jīng)記者表示：難。