界面新聞記者 | 陳慧東

界面新聞編輯 | 劉海川

在未征得業(yè)主同意的情況下，西安一開發(fā)商私售小區(qū)綠地獲利數(shù)千萬元，這樁交易在14年后才因一紙民事判決書被小區(qū)業(yè)主得知。

2025年7月4日，西安世紀頤園小區(qū)業(yè)主向西安市稅務稽查局實名舉報稱，該小區(qū)開發(fā)商西安榮康置業(yè)有限公司（簡稱“榮康置業(yè)”）私售小區(qū)公共綠地。2018年，該地塊售得的2150萬元現(xiàn)金被轉(zhuǎn)至榮康置業(yè)指定的趙某個人賬戶，小區(qū)業(yè)主代表舉報榮康置業(yè)及趙某存在偷稅漏稅、私賣綠地等情形，要求相關(guān)部門進行調(diào)查。

“小區(qū)綠地屬業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)私售，相關(guān)賠償應該歸業(yè)主所有?！绷址澹ɑ┑葮I(yè)主向界面新聞表示，“業(yè)主現(xiàn)在需要成立業(yè)委會，獲得向雁塔中院、住建局等單位進行舉報的資質(zhì)，但成立業(yè)委會需要向所在街道辦提出申請并接受指導備案，目前業(yè)主代表已進行申請，但暫未得到批復?！?

上述案件焦點之一，在于榮康置業(yè)在2018年先將公司注銷，又在2020年將債權(quán)債務協(xié)議轉(zhuǎn)讓給小區(qū)物業(yè)公司，最后通過法院訴訟，獲取小區(qū)土地出讓的數(shù)千萬賠償收益。

律師：小區(qū)開發(fā)商涉嫌非法買賣土地

界面新聞獲取到一份蓋有雙方公章的《合作協(xié)議》顯示，2012年7月25日，商場開發(fā)商陜西智逸實業(yè)有限公司（簡稱“智逸公司”）與榮康置業(yè)簽訂協(xié)議，約定拆除世紀頤園小區(qū)西側(cè)兩棟建筑，共獲得2.82畝土地，并將“該宗地土地使用權(quán)納入趙家坡城中村改造整體規(guī)劃，具體方案由智逸公司確定并實施”。榮康置業(yè)獲得2150萬元現(xiàn)金和3197平方米的房屋對價。

協(xié)議簽署后，2012年7月、8月，智逸公司根據(jù)上述《合作協(xié)議》，按榮康置業(yè)的指定，將2150萬元轉(zhuǎn)至趙某個人賬戶。

問題在于，上述交易出售的土地，在小區(qū)總平面圖中確屬公共綠地范疇。根據(jù)2004年5月西安市勘察測繪院出具的征地成果表，世紀頤園小區(qū)征地面積合計30.303畝。另據(jù)業(yè)主前往住建部門調(diào)取到的世紀頤園總平面圖顯示，該出售地塊為公共綠地，依法屬全體業(yè)主共有。

上述案件是否涉嫌非法買賣土地？段和段律師事務所律師魏棟向界面新聞表示，根據(jù)現(xiàn)有材料，世紀頤園小區(qū)總平面圖明確標注案涉地塊為公共綠地，且該地塊已納入小區(qū)征地范圍，依據(jù)《民法典》、《土地管理法》及《西安市城市綠化條例》等規(guī)定，該地塊依法屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自占用、出租和轉(zhuǎn)讓。

“智逸公司與榮康置業(yè)簽訂的《合作協(xié)議》，擅自處分公共綠地土地使用權(quán)，違反了法律強制性規(guī)定。依據(jù)《民法典》規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效，故該《合作協(xié)議》依法應歸于無效?！?魏棟說。“同樣根據(jù)《民法典》的規(guī)定，無效的民事法律行為自始沒有法律約束力，因此智逸公司與榮康置業(yè)應相互返還因該行為取得的財產(chǎn)?！?/p>

魏棟表示，榮康公司的實際控制人或股東或承接其債權(quán)債務的藍基物業(yè)（具體主體還需結(jié)合相關(guān)材料進一步判斷），應當向智逸公司返還因履行《合作協(xié)議》所獲資金；同時，智逸公司應向世紀頤園小區(qū)全體業(yè)主返還相應土地，若無法返還，則需向全體業(yè)主進行等價賠償。

湖北德馨律師事務所劉陸峰認為，涉案的世紀頤園地塊如規(guī)劃的是公共綠地，開發(fā)商榮康置業(yè)是無權(quán)處置的，政府職能部門未經(jīng)修改規(guī)劃并公示，也無權(quán)通過重新規(guī)劃更改土地用途。既然這塊綠地被蓋了房子，政府也沒有強行拆除，說明在綠地上蓋房子經(jīng)過了批準，不構(gòu)成非法買賣土地，但因此取得的收益應歸全體業(yè)主所有，因為公共綠地的使用權(quán)屬全體業(yè)主。

林峰（化名）等業(yè)主表示，由于目前案件已經(jīng)二審宣判進入執(zhí)行階段，小區(qū)業(yè)主代表已向西安中院執(zhí)行局提交材料，同時也在推動業(yè)委會成立，后續(xù)將以業(yè)委會為主體進行訴訟。

小區(qū)物業(yè)公司獲得相關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓是否違規(guī)？

縱觀世紀頤園小區(qū)綠地遭私售案件，榮康置業(yè)將公司注銷后向小區(qū)物業(yè)公司轉(zhuǎn)移其債權(quán)，上述行為是否違規(guī)？這也成為法院審理該案件的關(guān)注焦點。

2018年8月15日，小區(qū)開發(fā)商榮康置業(yè)召開全體股東大會，決定注銷該公司，并確定榮康置業(yè)債權(quán)、債務、資產(chǎn)及未盡事宜等全部移交給西安藍基物業(yè)管理有限公司（簡稱“藍基物業(yè)”），其中也包括智逸公司應賠付給榮康公司的房屋。榮康置業(yè)將世紀頤園小區(qū)三層物業(yè)辦公樓等交給藍基物業(yè)管理。2018年10月30日，榮康公司正式注銷。

2018年11月，智逸公司建設開發(fā)的位于西安市雁塔區(qū)高新大都薈6號樓工程進行了竣工驗收備案。

此外，2020年10月，已注銷的榮康置業(yè)向智逸公司發(fā)出一份蓋有公章的《通知》，稱：“鑒于2012年7月25號你公司與榮康置業(yè)所簽訂的合作協(xié)議，你公司至今均未履行合同約定的全部義務……其中你公司未履行的部分義務，將由轉(zhuǎn)讓后的藍基物業(yè)享有權(quán)利，故望你公司依法對藍基物業(yè)承擔全部的合同義務?！?/p>

由于智逸公司遲遲未交付房屋，藍基物業(yè)于2023年初將其起至西安市雁塔區(qū)法院，要求判令被告智逸公司交付位于雁塔區(qū)科技路305號高新大都薈6幢1-3層、共計3197平方米的賠償房屋，并配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；判令智逸公司支付逾期交付房屋的違約金及經(jīng)濟損失合計5768.42萬元。

智逸公司則辯稱，合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓首要前提是“經(jīng)對方同意”?！睹穹ǖ洹返?55條規(guī)定，當事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務一并轉(zhuǎn)讓給第三人。

即榮康置業(yè)擬將《合作協(xié)議》權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓給藍基物業(yè)的，應當經(jīng)被告智逸公司同意。但被告智逸公司自始至終未收到任何關(guān)于合同權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓的協(xié)商函，也從未同意權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓。藍基物業(yè)來函提出《合作協(xié)議》中榮康置業(yè)權(quán)利義務已經(jīng)轉(zhuǎn)讓至藍基物業(yè)是未生效的。

針對此案，西安市雁塔中院認為，本案的爭議焦點包括：一、藍基物業(yè)是否具備《合作協(xié)議》主體資格，作為本案原告的主體資格是否適格；二、被告智逸公司是否存在逾期交付房屋的違約行為等。

最終在2024年10月18日，雁塔中院作出一審判決包括，智逸公司向藍基物業(yè)交付大都薈6棟1至3層十套房屋（法院酌定3129.39平方米，附具體房號）；智逸公司支付藍基物業(yè)違約金2988萬余元以及經(jīng)濟損失2203萬余元等。

智逸公司上訴后，西安中院于2025年3月21日作出二審判決。西安中院認為，一審法院同時支持藍基公司主張的違約金和賠償損失的請求，客觀上加重了智逸公司的違約責任，明顯不當，應予改判。最終二審判令，智逸公司向藍基物業(yè)交付十套房屋，并支付違約金2988萬余元。

據(jù)智逸公司代理律師向界面新聞表示，目前上述案件已經(jīng)進入執(zhí)行階段，公司正在申請再審。

小區(qū)開發(fā)商榮康置業(yè)注銷企業(yè)后，將債務債權(quán)轉(zhuǎn)讓給藍基物業(yè)的行為是否違規(guī)？若構(gòu)成違規(guī)，又將面臨何種處罰？

劉陸峰認為，這分三個層面：一是作為企業(yè)法人，榮康置業(yè)公司注銷后，其主體資格消亡，無權(quán)對其權(quán)利作出處分；其在2018年注銷后，2020年給智逸公司送達的債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知無效；二是法律規(guī)定債權(quán)的轉(zhuǎn)讓不需征得債務人同意，但必須告知債務人才生效；此案中榮康置業(yè)給智逸公司送達的通知中轉(zhuǎn)讓的是全部權(quán)利和義務，即使榮康置業(yè)沒注銷，如智逸公司不同意，其轉(zhuǎn)讓權(quán)利義務的通知也無效；三是法院審理民事案件是誰主張，誰舉證，如涉案雙方都沒提轉(zhuǎn)讓的其和是公共綠地，法院如對轉(zhuǎn)讓的標的是公共綠地不知情，小區(qū)業(yè)主也沒有主張權(quán)利，則法院判雙方履行合同，也并無過錯；問題是法院明知使榮康置業(yè)已注銷，對單方轉(zhuǎn)讓其涉權(quán)利和義務的通知力確認有效，這是典型的枉法裁判，依法應追責。

魏棟則認為，判斷榮康置業(yè)將債務債權(quán)轉(zhuǎn)讓給藍基物業(yè)的行為是否違規(guī)，需結(jié)合榮康公司與藍基物業(yè)簽署的權(quán)利義務轉(zhuǎn)移《協(xié)議書》，以及榮康公司的注銷登記手續(xù)進行綜合分析。

魏棟說，“若榮康置業(yè)在注銷前，已依據(jù)《公司法》相關(guān)規(guī)定完成合法清算程序，并在清算報告中明確債權(quán)債務處置方案，且轉(zhuǎn)讓行為符合《民法典》關(guān)于債權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，即債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)只需通知債務人，無需其同意，那么該轉(zhuǎn)讓行為具有合法性。然而，若轉(zhuǎn)讓過程存在瑕疵，如未經(jīng)合法清算、未履行通知債務人義務，或該轉(zhuǎn)讓行為存在惡意串通損害業(yè)主利益等情形，依據(jù)《民法典》等相關(guān)規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓行為可能被認定為無效。但目前從現(xiàn)有信息判斷，未見該二主體之間的權(quán)利義務轉(zhuǎn)移行為存在明顯違法之處，但仍建議相關(guān)主體調(diào)取具體資料后，作進一步分析確認?！?/p>

對小區(qū)業(yè)主應如何維權(quán)，劉陸峰認為，目前業(yè)主可通過執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴，對法院擬執(zhí)行的房產(chǎn)提出執(zhí)行異議，對已轉(zhuǎn)走的款項可通過提起侵權(quán)之訴，將相關(guān)款項和利息追回；業(yè)主也可通過刑事舉報榮康置業(yè)合同詐騙，要求公安機關(guān)追回騙走的損失。

魏棟則坦言，小區(qū)業(yè)主目前維權(quán)存在難度?！案鶕?jù)《公司法》第二十條第三款規(guī)定，公司股東濫用公司法人獨立地位和股東有限責任，逃避債務，嚴重損害公司債權(quán)人利益的，應當對公司債務承擔連帶責任。若相關(guān)主體認為其對榮康置業(yè)依法享有債權(quán)請求權(quán)，且榮康置業(yè)利用合法形式以及與藍基物業(yè)股權(quán)關(guān)系的關(guān)聯(lián)性逃避履行債務，可依法向人民法院提起公司人格否認之訴，即‘刺破公司面紗’，直接追究公司實際控制人的責任。”

魏棟說，需要注意的是，在訴訟過程中，當事人需承擔嚴格的舉證責任，需提供充分證據(jù)證明以下關(guān)鍵事實：一是榮康置業(yè)與藍基物業(yè)存在股權(quán)交叉、實際控制人同一或高度關(guān)聯(lián)的情形；二是兩公司之間存在業(yè)務混同、財務混同、人員混同的跡象；三是榮康置業(yè)通過與藍基物業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，實施了惡意轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、逃避債務等損害債權(quán)人利益的行為。尤其是，被訴公司無需承擔舉證責任，因此投訴人應積極收集工商登記資料、財務報表、業(yè)務合同等證據(jù)，以支撐其主張。